Il disagio abitativo studentesco

N.B. Il contenuto dell’articolo e le immagini inserite sono stati estrapolati dallo studio “Indagine sul mercato degli alloggi in locazione nel comune di Bologna” a cura di Andrea Gentili, con il contributo della Fondazione di Ricerca “Istituto Carlo Cattaneo”. 

Grazie alla conferenza del 19 aprile, organizzata dalla fondazione Urban Center nei locali della Sala Borsa, siamo riusciti ad analizzare la situazione abitativa catastrofica degli ultimi anni. L’incontro, a cura di Andrea Gentili e in presenza di altre personalità (tra cui il Prorettore Vicario Degli Esposti), ci ha fornito i dati necessari per rispondere (parzialmente) alla domanda che ogni studente si pone durante l’affannosa ricerca della casa, spesso fallimentare: “perchè non riesco a trovare una sistemazione?”.

Al di là dei famosi provini effettuati da inquilini che occupano già l’abitazione, ai quali viene spesso attribuita la responsabilità della propria condizione di “sfollato”, vi riportiamo alcuni dati che risultano a monte di questa tendenza.

Partiamo dal dato principale: il numero di iscritti all’Università di Bologna nell’a.a. corrente (2017/18), con particolare attenzione al numero di studenti fuorisede.

Gli studenti iscritti in corso sono 63615, in calo rispetto al 2008, ma in crescita rispetto al 2012. L’Alma Mater si conferma come una delle Università più frequentate della penisola, dopo Roma, Milano, Napoli e Torino. Il motivo per cui questo disagio abitativo non è registrato anche nelle ultime città è scontato: sono fisicamente più estese e più grandi.

Come potete leggere nella tabella 1, il numero di studenti fuorisede a Bologna cambia in base ai criteri utilizzati, ma è comunque in crescita rispetto al 2008 in maniera considerevole.

tabella 1, studenti iscritti e fuori sede
tabella 1, studenti iscritti e fuori sede
  • Cosa si intende per criteri ER.GO.?

L’ER.GO., l’agenzia regionale per il diritto agli studi superiori, definisce studente fuorisede chiunque debba percorrere la distanza dalla propria abitazione alla sede del corso di studi con i mezzi di trasporto pubblico in un tempo superiori ai 90 minuti. Entro i 90 minuti, quindi, è praticabile la pendolarità.

Secondo questa limitazione temporale, viene calcolata la quantità di studenti fuorisede sottraendo al numero totale di iscritti il numero di coloro che provengono da province come Firenze, Pistoia, Rovigo ecc. Il calcolo, però, viene fatto in base alla provincia di residenza dello studente (non il comune), dimostrando come la definizione di ER.GO. non tenga conto dei comuni limitrofi alla città mal collegati alla provincia stessa e quindi alla meta di studio.

Viene applicata, allora, un’altra definizione, più restrittiva (e più credibile) che riduce i tempi di percorrenza, considerando pendolari solo gli studenti che risiedono nelle province limitrofe alla città di Bologna, come Ferrara, Modena, Ravenna, Reggio Emilia ecc. Il numero di studenti fuori sede, come potete leggere dalla tabella, aumenta (da 32504 a 35451), costituendo il 57% rispetto al totale degli iscritti.

Secondo i dati ISTAT, che accorpano le province suddividendo l’Italia in macro-aree, solo il 50% del totale di studenti fuorisede è emiliano-romagnolo. L’altra metà è composta da giovani provenienti soprattutto dal Centro e dal Sud (rispettivamente 12% e 16%), rappresentando più di 1/5 degli studenti fuorisede iscritti. Nella tabella 2 potete notare il confronto tra l’a.a. 2008/09 e l’a.a. corrente, 2017/18.

tabella 2, provincia di residenza studenti fuorisede
tabella 2, provincia di residenza studenti fuorisede

Tra questi calcoli non vengono considerati gli studenti residenti a Bologna e gli studenti stranieri, che soggiornano per brevi periodi (es. studenti Erasmus o Overseas): anche questi ultimi costituiscono un incremento della domanda di abitazioni nella città.

  • Quali sono le soluzioni applicate dall’Università?

L’Alma Mater Studiorum, per ovviare in parte a questa esigenza abitativa da parte dei suoi studenti, mette a disposizione strutture private, come i collegi, e gli studentati, gestiti da ER.GO..

Sono sei i collegi presenti nella città di Bologna, oltre al Collegio Superiore, l’unico gestito direttamente dall’Università. Di questi sei, tre sono gestiti dalla società privata Camplus, i restanti da associazioni religiose.

Sorgono, però, un difetto ed un limite. Il primo è che, in base all’eccessiva domanda, i posti letto offerti sono praticamente inutili alla risoluzione della carenza abitativa. Il secondo è necessariamente economico, poiché per vivere nei collegi (o nei campus, ndr) è necessaria una disponibilità economica abbastanza alta. Nella tabella 3 potete leggere a quanto ammonta la retta annuale.

tabella 3, retta annuale nei campus
tabella 3, retta annuale nei campus

Le residenze universitarie proposte da ER.GO. sono completamente dedicate agli studenti fuorisede, ma si rivolgono a coloro che non hanno la disponibilità economica necessaria per affrontare tutto ciò che riguarda la vita in un’altra città.

Gli alloggi vengono assegnati tramite una graduatoria che viene compilata in base a requisiti che riguardano la carriera universitaria (es. i CFU maturati in un anno) e altri di tipo economico. Per ciò che concerne quest’ultimo criterio, si basa sul calcolo del reddito rispetto a due indicatori: l’ISEE e l’ISPE, che non devono superare una certa cifra (rispettivamente 23000€ e 50000€).

Nonostante un andamento altalenante del numero dei posti letto dal 2008, oggi sfiorano i 1600, con una retta media molto vicina ai 200€.

Il problema delle strutture ER.GO non rimane che uno: la posizione. Solo 6 su 15 si trovano all’interno dei viali cittadini, con l’aggravante delle dimensioni ridotte. Infatti, i posti letto forniti da queste strutture centrali sono 361 su 1600, poco più di 1/5 del totale. Gli studentati più capienti si trovano nel quartiere della Bolognina, storicamente designata come la zona più povera e criminale della città. Altri, invece, sono in zona Pilastro, nettamente più lontani dalla zona universitaria.

tabella 4, studentati a Bologna
tabella 4, studentati a Bologna

È chiaro, a questo punto, perchè uno studente fuorisede cerchi una sistemazione centrale o nei pressi dei viali. La vicinanza alla sede universitaria è sicuramente l’esigenza primaria, ma non bisogna sottovalutare l’importanza della socialità, soprattutto in una città culturalmente molto attiva come Bologna. La possibilità di spostarsi a piedi, senza usufruire dei trasporti pubblici, risparmiando così il pagamento di biglietti e/o abbonamenti, verso aule studio e luoghi di svago è fondamentale.

In parte, causa di questa necessità di trovare un alloggio all’interno dei viali è rappresentata proprio dai trasporti pubblici che, nonostante l’incremento di corse notturne e di collegamenti (20N, 14N, 25N), non percorrono tutte le zone d’interesse.

Studenti e proprietari: cosa succede fuori dall’Università?

Il centro di Bologna, quindi, in seguito all’analisi precedente, risulta la zona più gettonata da parte di studenti in cerca di alloggio.

→ Leggi “Cerchi casa e non la trovi? Scegli il quartiere di Bologna più adatto a te!

Bisogna anzitutto premettere che, fino al 2011, i dati ISTAT evidenziavano che, nel comune di Bologna, quasi il 26% del numero totale di famiglie locate nella città vivevano in affitto, escludendo da questo calcolo i nuclei familiari che usufruiscono degli alloggi di edilizia residenziale pubblica assegnati da ACER (Azienda Casa Emilia-Romagna).

Le statistiche catastali, sempre relative al 2011, contano circa 52147 abitazioni da dividere per circa 45000 famiglie e circa 31000 studenti fuorisede. Ammesso che un nucleo familiare può essere composto da più di un individuo, così come uno studente può decidere di dividere l’appartamento con altri inquilini, si innesta un meccanismo abbastanza complicato, i cui protagonisti sono proprio i proprietari delle abitazioni in affitto.

Se fossi il proprietario di un appartamento con quattro vani (tre camere da letto ed un ambiente comune) non sarebbe conveniente affittare l’intero appartamento ad una famiglia. Perché? Un nucleo familiare è dotato di un solo reddito, economicamente meno forte di ogni studente che potrebbe abitare il mio appartamento, che fa riferimento al reddito della propria famiglia. Si aggiunge l’eventualità di sfratto per morosità più agevole nei confronti di uno studente piuttosto che di una famiglia.

tabella 5, confronto affitto famiglia-studenti
tabella 5, confronto affitto famiglia-studenti

Grazie a progetti come FICO e People Mover, circa 8 milioni di persone l’anno transitano tramite l’aeroporto di Bologna. Un dato più che significativo, perchè oggi rappresenta circa il doppio rispetto al 2009.

→ LeggiFICO, le nostre impressioni a cinque giorni dall’apertura” e “A passi brevi su FICO: l’intervista con Dany Mitzman

Come proprietario, preso nota dell’aumento esponenziale del turismo cittadino, posso affittare per brevi periodi la mia abitazione a più persone, qualora sia dotata di più di una stanza da letto, affidandomi alla piattaforma AirBnb. La sottoscrizione del contratto di locazione infatti, secondo la politica di questo sito nato nel 2007, avviene solo se l’inquilino supera i 30 giorni di permanenza.

Essendo un privato che affitta una stanza, non sono obbligato ad offrire altri servizi all’infuori del posto letto (es. pulizia, pasti, cambio della biancheria ecc.) e, per quanto riguarda il pagamento, niente contanti. Il sistema deposita sul mio conto il compenso dell’inquilino il giorno dopo il check-in, decurtando la commissione che è pari al 3% più IVA.

tabella 7, airbnb
tabella 6, airbnb
  • Cos’è un contratto a canone concordato?

Senza usare termini complicati o riferimenti giuridici, questa tipologia di contratto è stata pensata per quelle aree della città ad alta densità abitativa. Nelle zone in cui la domanda è maggiore dell’offerta, il prezzo di libero mercato (delle abitazioni) tende a lievitare.

Gli enti locali, nel tentativo di contenere la situazione, stabiliscono i valori massimi e minimi dei prezzi applicabili ad un’abitazione. I criteri posso essere i mq (quindi il prezzo per singolo mq), la zona, il numero di locali ecc.

Il vantaggio del proprietario sta negli sgravi fiscali e negli sconti sulle imposte, maggiori qualora affittasse a studenti, come l’IMU.

Nella zona abitativa di pregio, cioè il centro città che bramano gli studenti per la vicinanza alle sedi universitarie e ai luoghi ricreativi, succede spesso che il proprietario decida di tornare alla modalità “vecchia” di contratto, cioè a canone di mercato, perché, come dimostra la tabella di seguito, è maggiormente redditizio (soprattutto nelle abitazioni con 5 o 6 locali).

tabella 6, canone concordato o canone di mercato
tabella 7, canone concordato o canone di mercato

Proprio quest’anno, con il ricalcolo delle tasse universitarie, la soglia ISEE è pari a 23000€, sotto la quale lo studente è completamente esente dal versamento del contributo universitario. Da 12000 dello scorso anno, oggi sono circa 20000 studenti ad averne diritto, senza contare i 13000 che hanno ottenuto l’esonero parziale.

Anche questa riforma, seppur meritevole di aver contribuito al percorso accademico di molti altri studenti che non hanno sufficienti mezzi economici, inciderà sul mercato abitativo.

Ad oggi, dopo un’analisi generale della situazione, sembra non esservi alcuna soluzione per gli studenti dell’Università di Bologna. È forse doverosa una collaborazione tra l’Università e il Comune di Bologna, a cui chiediamo di impegnarsi nella campagna “alla ricerca della casa perduta”, perché ognuno di noi possa coltivare serenamente il proprio futuro.

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